불안한 전월세 보증금! 안전한 등기부등본 확인 방법

안녕하세요 K-IN 입니다.

 

불안한 전월세 보증금을 지키기 위해 여러분에게 필요한 계약전 부동산 등기부등본 확인 방법을 설명드립니다.

 

 

우선 등기부 등본의 구성에 대해 알아봅니다. 

 

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등기부등본의 구성

등기부등본은 크게 "표제부", "갑구", "을구"로 나뉩니다. 각 영역에는 표기되는 정보가 다릅니다. 

특히 계약때 표제부의 정보를 확인하는 것도 중요합니다만 갑구와 을구를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 

빨간 줄이 그어져 있는 부분은 소멸된 내용이니 신경쓰지 않습니다. 

 

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등기부등본 내 위험한 단어 찾기

계약을 위해 등기부등본을 열람하였다면 아래의 단어들이 있는지 읽어봐야합니다. 

Red 위험에 속한다면 해당 부동산의 계약은 피합니다. 

Yellow 위험에 속한다면 부채와 집시세를 파악해야합니다. 

• Red 위험: "가동기", "신탁", "압류", "가압류 등기", "경매개시결정", "임차권등기명령"
• Yellow 위험: "저당권", "근저당권", "질권"
• Green 안전: 위와 같은 단어들이 기재되지 않음

각 단어들에 대해서는 블로그 맨 하단의 부록에서 자세히 설명드리니 참고부탁드립니다. 

 

채무 확인 하기 

부동산 가격이 상승함에 따라 부동산을 담보로 돈을 빌리는 등의 근저당권이 설정된 경우가 많습니다. 

이를 확인하기 위해서는 을구란에서 "근저당권"이라는 단어를 찾아야 합니다. 아래와 같이 기재되어 있다면 집주인이 해당 부동산을 담보로 돈을 빌린 것을 의미합니다.

 

아래의 예시에서 채권최고액이라는 단어를 찾아보면 1억원이 잡혀있는 것을 확인할 수 있습니다. 

보통 채권최고액은 120~130%이므로 최대 8천3백만원 ~ 최소 7천6백만원을 빌렸다고 볼수 있습니다.

대략적으로 8천만원정도로 간주하면 됩니다. 

 

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채무 안정성 판단하기 

이왕이면 채무가 없는 깨끗한 집이면 좋겠지만 세상일은 내맘대로 되는것이 아닙니다. 

그렇다면 채무의 적정성을 판단해볼 수 있습니다. 

• 일반적인 안전 구간: 빌린 돈(융자) + 보증금(내가줄 돈) = 집시세의 70% 미만
• 보수적인 안전 구간: 빌린 돈(융자) + 보증금(내가줄 돈) = 집시세의 60% 미만

이때 주의할 내용이 있습니다. 바로 다세대주택이냐 다가구주택이냐가 그것입니다.

다가구주택의 경우 다른 세입자의 보증금도 합하여 계산해야 된다는 점에서 차이가 있습니다. 

 

즉, 안전 구간을 계산할 때 아래와 같이 보증금을 계산해주면 됩니다. 

• 보증금(내가줄 돈 + 다른 사람들이 지급한 보증금)

다가구주택이란? 

단독주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 구조입니다. 개별 세대별로 등기가 없고 전체 건물에 대한 등기만 존재한다면 다가구주택임을 의미합니다. 

부동산 시세 파악하기 

부동산 시세를 파악할 때 KB부동산 및 네이버 부동산을 참고합니다.

아래의 링크에서 건물주소를 작성하고 시세를 확인해봅니다. 

 

https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

 

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KB시세는 은행권에서 대출을 할때도 참고하는 시세입니다. 

 

예시를 통해 안정성 진단 

이제 실전 예시를 통해 다세대주택에 대한 안정성을 진단해봅니다. 

구분	값
부동산 시세	2억원 (KB시세)
채권최고액	1억원
보증금	6천만원

 

채권최고액이 1억원이므로 약 8천만원의 부채가 있습니다. 그리고 보증금을 6천만원을 요구하고 있는 상황입니다. 

 

시세가 2억원인데 반해 부채가 1억6천만원이므로 시세의 80% 이상입니다. 따라서 해당 물건은 내려놓고 다른 물건을 찾아야 합니다. 

 

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전세보증보험

등기부등본은 만능이 아닙니다. 필수적인 정보만을 담고 있습니다. 

가령 부동산 소유주가 지급능력을 잃은 경우를 담아내지 못합니다. (실직 혹은 투자 실패 등의 이유)

 

따라서, 이러한 위험을 방지하기 위해 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 

 

맺음말

지금까지 등기부등본만을 이용해 여러분의 전월세 자금을 안전하게 지키는 방법을 알아보았습니다. 

계약전에 면밀히 검토하시어 불안하지않은 안정적인 주거생활을 지켜가시길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 드림.

 

부록. 용어 정리

아래의 용어만 파악해도 대부분이 이해가 가능하므로 한번씩 읽어놓으면 좋습니다.

혹은 부동산 계약서나 등기부등본을 읽을 때 스마트폰으로 열어두고 읽어주시면 이해가 더 용이합니다. 

용어	뜻
가등기	집이 법적으로 다른 사람에게 넘어갈 예정임을 알려줌. 즉, 집주인이 바뀔수 있음을 말하며 해당 경우 직거래를 자제해야 함.
신탁	부동산 소유주가 신탁회사에 부동산 소유권을 형식적으로 넘긴 후 대출을 받은 경우 표기됨.  부동산 계약 시 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 하며 그렇지 않을 경우 공매나 경매로 넘어갔을 때 우선순위에서 후순위가 될 수 있음.
압류 또는 가압류	소유주가 채무를 상환하지 않아 채권자가 집을 압류할 경우 압류 또는 가압류로 기재됨.  이는 소유주의 경제상황이 좋지 않음을 의미함.
경매개시결정	부동산에 대한 경매가 진행중임을 말함
임차권등기명령	이전 세입자가 부동산 소유주에게 보증금을 돌려받지 못한 기록이 있음을 의미함. 악성 부동산 소유주임을 의미하거나 경제적인 상황이 불안정한 것임을 나타낼 수 있으므로 해당 기록에 대해 면밀히 검토가 필요.
근저당권 또는 저당권	부동산 담보 대출을 의미 근저당권과 저당권의 차이는 아래와 같음 - 저당권: 빌린 돈만 갚는 계약으로 채권액이 구체적임 - 근저당권: 빌린 돈을 갚지 않을 경우 손해배상 청구가 가능한 계약으로 채권 최고액이라고 명시됨.  즉, 근저당권을 설정하면 채권자는 연체이자, 소송비용, 손해배상비용 등등 채권최고액 안에서 모두 청구가 가능함.  통상 은행에서 부동산을 담보로 대출할 경우 채권최고액을 120%정도로 설정하여 근저당권을 잡음. (채무자 디폴트 헷지)
근질권 또는 질권	저당권은 부동산에 설정되는 반면 질권은 동산에 대해 적용된다.  부동산에 질권이 잡혀있는 경우는 아래와 같음 임차인(=여러분)이 전월세 보증금을 돌려받을 권리인 "임차보증금 반환 청구권"을 담보로 받은 대출. 즉, (근)저당권을 담보로 한 대출을 말하며 임차보증금반환청구권 담보 대출이라고 부름.