태영건설 워크아웃 신청 불발? 문제의 PF대출 순위

안녕하세요 K-IN 입니다.

 

PF부실에 따른 태영건설 워크아웃이 작년 말부터 올해에도 이슈 도마에 올랐습니다.

태영 건설 워크아웃의 원인을 살펴보고 PF 부실의 위험에 노출되어 있는 건설사 그리고 증권사를 알아보겠습니다. 

 

 

태영건설 PF 잔액 및 우발채무

한국투자증권 보고서에 따르면 23년도 3분기말 기준으로 태영건설이 보증한 부동산 PF 잔액은 4조 4100억원입니다. 

여기서 SOC 등을 제외한 순수 부동산 PF 잔액은 3조2천억원에 달합니다. 

해당 보고서는 우발 채무를 7200억원 정도로 추산하고 있습니다. 

 

한국기업평가는 우발채무 규모를 1조 2565억원으로 추산하고 있다는 점에서 한국투자증권 보고서랑은 추산 규모가 다릅니다. 

 

우발채무란? 
부동산 사업이 진행되지 않을 경우 시공사가 실제 떠안게 되는 채무를 말함.

 

건설사 부동산 PF 잔액 및 자기자본대비 PF 비율

워크아웃 이슈가 된 태영건설의 경우 자기자본대비 PF비율이 373.6%에 달합니다. 즉, 자기 자본에 4배에 가까운수치입니다.

태영건설의 워크아웃의 주된 원인은 PF(프로젝트파이낸싱)에 따른 유동성 문제입니다. 

정확히는 서울 성수동 오피스빌딩의 PF대출 480억원을 만기 상환하지 못했기 때문입니다. 

 

※ 23년도 12월 28일 기준, 한국신용평가자료 출처

건설사	PF 보증 규모	자기자본대비 PF 비율	시공능력순위
현대건설	8.2조원	121.9%	2위
롯데건설	5.8조원	212.7%	8위
태영건설	3.5조원	373.6%	16위
GS건설	3.1조원	60.7%	5위
HDC현대산업개발	2.3조원	77.9%	11위

 

위기의 진앙지 태영건설의 회생 가능성?

태영건설은 SBS를 보유하고 있습니다. 

따라서, SBS를 매각할 경우 회생을 위한 자금을 마련할 수 있습니다.

다만, SBS 매각이 순조롭게 이루어질지는 알수 없기때문에 불확실성이 크다고 볼 수 있습니다. 

 

• 긍정 시나리오: 정부지원으로 PF 연장 및 SBS 매각을 통해 회생
• 부정 시나리오: PF 연장 불가 및 SBS 매각 불발 그리고 부도처리 

 

제2의 태영건설은? 

한국기업평가는 23년도 12월 24일에 태영건설의 신용도를 하향 조정하면서 나머지 건설사들에 대한 신용등급을 하향 조정하였습니다. 

건설사	신용등급변화
GS건설	A+ ▶ A
동부건설	A3+ ▶ A3

 

이외 PF 우발채무로 인한 유동성 위기 가능성이 거론되고 있는 건설사들은 아래와 같습니다. 

 

• 코오롱글로벌: 23년도 8월말 기준 미착공 PF 우발채무 규모 6121억원인데 반해 현금성 자산이 2377억원에 불과하여 PF 리스크 현실화 우려
• 신세계건설: 부채비율이 467.9%에 달함

관련하여 이미 회생절차에 들어간 건설사들안 아래와 같습니다. 

 

• 대우조선해양건설
• 대창기업
• 신일 

 

대한민국 부동산 PF 규모와 향후 건설시장의 전망

전체 PF 대출 규모는 증가세를 지속하였습니다. 

태영건설 워크아웃으로 인해 단기 자금조달 시장이 불안정해지면서 앞으로 유동성 공급이 축소되고 은행측의 신용 보강 요구가 커질 것으로 예상됩니다. 

이로인해 24년도 분양 시장의 위축으로 이어질 수 있다는 우려가 나오고있으며 이로인한 하도급 업체들에게도 악영향을 줄 수 있어 일자리 축소 등 실물 경제에 영향이 미칠것으로 전망됩니다. 

연도	부동산 PF 규모
2020년말	92조 5천억원
2021년말	112조 9천억원
2022년 9월 말	134조 3천억원

 

증권사 부동산 PF 잔액

총 부동산 PF 잔액은 21조 4088억원으로 집계됩니다. (23년도 7월 7일 기준)

증권사별 부동산 PF 잔액표를 참조합니다. 

증권사	부동산 PF 잔액
한국투자증권	2조 6086억원
삼성증권	2조 4565억원
메리츠증권	2조 2639억원
KB증권	2조 698억원
미래에셋증권	1조 5715억원
NH투자증권	1조 1040억원
하나증권	1조 323억원

 

증권사 부동산 PF 부실은 어떻게 측정?  고정이하자산(NPL)

부동산 PF 잔액이 높다고해서 모두가 부실한 것은 아닙니다. PF 대출 중에 부실한 대출이 얼마나 있었냐가 관건입니다. 

부동산 PF 우려의 핵심은 고정이하자산(NPL) 입니다. 

 

증권사가 보유한 자산은 위험도에 따라 5가지로 분류가됩니다. 

• 정상
• 요주의
• 고정
• 회수의문
• 추정손실

이 가운데 고정이하(고정/회수의문/추정손실) 자산을 묶어 부실자산으로 취급합니다. 

그렇다면 증권사별로 고정이하자산(NPL) 규모를 내림차순으로 살펴보겠습니다. 

증권사	고정이하자산(NPL)
신한투자증권	2900억원
하나증권	1551억원
한국투자증권	1151억원
NH투자증권	1058억원
KB증권	782억원
미래에셋증권	707억원
메리츠증권	489억원

 

NPL(고정이하자산)을 기준으로 순위를 매겼더니 증구너사별로 순위가 달라짐을 확인할 수 있습니다.

특히 삼성증권의 이름 자체가 빠진 것을 확인할 수 있습니다. 

 

삼성증권 관계자의 인터뷰를 인용해보겠습니다. 

“수도권 및 5대 도시 등 안정성 높은 주요 도시지역의 자산이 90%가 넘을 정도로 부동산 PF 사업에서 안정성을 기한 결과다”며 “또 브릿지론에선 절반 이상을 간접보증을 통해 리스크를 분산했으며 본 PF에서도 선순위에 집중했다”

 

즉, 삼성증권은 부동산 PF 대출과 관련해 심사를 할때 아래의 기준과 리스크 분산 방식을 사용하였습니다. 

• PF 사업 범위를 "수도권 및 5대 도시지역"에 집중하여 총 자산에서 비율이 90%를 초과
• 브릿지론에서 50%이상의 간접보증을 통해 리스크를 분산
• 본 PF 에서 선순위를 가져감

 

맺음말

부동산 호황기를 거쳐 PF 대출 부실에 이르러 건설 및 분양 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

나아갈 길을 잘 모색하셔서 성투하시길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림. 

 

참고

 

• 동아일보, "9대 증권사, 부동산PF 담당에 8500억 성과급" https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20231023/121789560/1
• Business Post, 부동산 PF 기준 살짝 바꾸니 삼성증권 안정성 최고 수준, “리스크 분산 결실”, https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=320573
• 연합뉴스, 주요 건설사 부동산 PF규모, https://www.yna.co.kr/view/GYH20231228001300044
• 한겨레, “워크아웃 ‘태영’ 다음은 어디냐”…건설업계, PF 위기에 떤다 ,https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1122096.html