초보자도 알기 쉬운 경매절차 - 경매개시결정, 경매준비 절차

안녕하세요

K-IN 입니다. 

 

 

 

자산 증식 및 내집 마련을 위한 훌륭한 도구인 경매에 대해서 알아보겠습니다. 

이미 경매에 뛰어들어 수익을 내시는 분도 있고 혹은 새롭게 경매에 뛰어들기를 바라는 분들도 있을 것입니다. 

이분들께 유용한 정보를 제공하고자 경매를 주제로 글을 쓰고 있습니다. 

 

오늘은 경매개시결정, 경매준비 절차에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

경매 절차 전체 과정 (고해상도 이미지 포함)

경매 절차의 전체 과정은 아래의 글에 고해상도 이미지를 업로드해두었으니 참고드립니다. 

2024.02.21 - [제테크/경매] - 경매 시작하기, 초보자도 알기 쉬운 경매절차 (고해상도 이미지 포함)

경매 시작하기, 초보자도 알기 쉬운 경매절차 (고해상도 이미지 포함)

 

경매개시결정 절차

채권자가 법원 및 지원을 통해 경매신청서를 접수하면 

법원은 집행에 필요한 요건을 검토 후 경매개시 여부를 결정합니다. 이를 "경매개시결정" 절차라고 부릅니다. 

신청이 적법할 경우 경매개시 결정이 내려지는데 

이때부터 부동산 압류효력이 발생합니다. (채무자가 재산을 몰래 처분하거나 양도하는 위험을 방지하기 위함)

 

통상적으로 경매신청일로부터 경매개시결정까지 3일정도 소요됩니다. 

 

경매 준비 절차

앞서 경매개시결정이 내려지면, 법원은 해당 물건(부동산)을 매각하기 위한 절차에 착수하는 등 경매를 위한 준비 절차에 착수하게 됩니다. 

이를 "경매 준비" 절차라고 부릅니다. 

보통 경매 준비 절차에서 법원은 아래의 절차들을 진행합니다. 

• 정확한 점유 관계나 부동산 상태를 확인하기 위한 현황조사
• 물건의 가치를 평가하기 위한 감정평가를 명함.
• 공과금 체납관청에게 정해진 기일까지 배당요구를 하도록 권고.

경매 준비절차를 진행할 때 보통 15일이 걸리며, 현황 조사 및 감정 평가 후 "배당요구 종기일"까지 60일이 소요됩니다. 

현황조사 및 감정평가 확인 방법 

앞서 경매 준비 절차에서 현황조사 및 감정평가를 수행한다고 하였습니다. 

 

현황 조사를 통해 점유관계 및 금액조사를 하게됩니다.

또한, 감정평가를 통해 최초경매가를 산정하게됩니다. 

 

그리고 이러한 정보는 무료로 확인할 수 있습니다. 

경매 관련 사이트에서 사건번호를 입력하면 아래와 같이 "관련 자료 보기"를 통해

"감정평가서", "현황조사서"를 무료로 열람하도록 하고 있습니다. 

 

현황조사서 살펴보기

"2018타경11432" 사례를 살펴보겠습니다. 

현황조사서에서 필수 내용은 "소재지", "임대차 관계", "점유관계", "전입일자" 입니다. 

 

본 건에서는 현장 방문을 하였으나 이해관계인을 만나지 못하여서 "전인세대 열람 내역서"와

"주민등록표"의 열람 내용을 바탕으로 조사가 이루어졌다고 밝힙니다. 

 

누구나 열람할 수 있는 공개된 자료이나 소재지 및 점유인의 정보를 마스킹하였습니다. 

궁금하신 분들은 "2018타경11432" 사건번호를 검색하셔서 열람을 부탁드리겠습니다. 

감정평가서 살펴보기

앞서, 감정평가를 통해 최저매각가격이 결정된다고 말씀드렸습니다. 

감정평가서에는 "감정평가표" 및 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"이 첨부되어 있습니다. 

 

"2018타경11432" 사건의 경우 최저매각가격이 1억3천만원으로 책정되었네요. 

그렇다면, 입찰 진행 내용을 살펴보겠습니다.

 

1차에 1억3천이었던 최저매각가격은 13차까지 유찰되어 14차에 천백만원에 낙찰이되었습니다. 

즉, 유찰이되면 일정 비율로 할인을 받아 최저매각가격이 낮아지는 것을 알 수 있습니다. 

 

감정평가에서 사용하는 방법은 "거래사례비교법"입니다. 

이는, 대상 물건과 유사한 물건의 거래사례를 비교하여 물건의 감정평가액을 산출하는 방법입니다. 

 

 

맺음말

 경매개시결정, 경매준비 절차에 대해서 알아보았습니다.

경매를 시작하려는 분들에게 큰 도움이 되길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림.