경매 기초, 등기부등본 보는법, 표제부, 갑구, 을구, 말소기준권리 개념 잡기

안녕하세요

K-IN 입니다. 

 

 

 

 

자산 증식 및 내집 마련을 위한 훌륭한 도구인 경매에 대해서 알아보겠습니다. 

이미 경매에 뛰어들어 수익을 내시는 분도 있고 혹은 새롭게 경매에 뛰어들기를 바라는 분들도 있을 것입니다. 

이분들께 유용한 정보를 제공하고자 경매를 주제로 글을 쓰고 있습니다. 

 

오늘은 등기부등본 보는법에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

등기부등본이란? 

등기부등본(등기사항전부증명서)는 현 건물에 대한 정보를 상세히 기록한 서류입니다. 

권리변동 또는 권리관계 등을 확인할 수 있으며 누구든지 열람 및 발급이 가능합니다. 

 

토지의 경우 "토지등기부등본"이 있고 

건물의 경우 "건물등기부등본"이 있으며 

단독주택의 경우 "토지와 건물" 두 개의 등기부등본이 있습니다.

 

우리가 자주 접하는 아파트, 다세대(연립), 오피스텔 등은 집합건물이므로 "토지와 건물"의 등기가 합쳐져 있습니다. 

 

등기부등본은 1) 표제부, 2) 갑구, 3) 을구로 구성되어 있으며 각 구분별로 기재되는 정보가 다릅니다. 

각 구분을 상세히 살펴보겠습니다. 

표제부 

표제부는 건물과 토지에 관한 제반적 사항을 기재합니다. 

집합건물(아파트, 다세대, 오피스텔)의 경우 아래의 정보들일 수록됩니다. 

 

경매 관점에서 표제부 정보는 해당 물건지를 확인하는 정도로 사용되지만,

읽는 방법과 어떤 정보가 기재되는지 개략적으로 알아두면 도움이됩니다. 

 

• 1동의 건물의 표시: 등기 순서와 접수된 날짜, 소재 지번, 건물 명칭 및 번호, 건물 내역과 기타 사항이 기재됨. 
• 대지권의 목적인 토지의 표시: 토지의 정보로 소재 지번과 토지의 지목(대,전,답,과수원,임야,창고 학교용지 등), 면적 등이 기재됨.
• 전유부분의 건물의 표시: 물건지의 건물 번호(층, 호수)와 건물 내역(구조, 전용면적)이 기재됨. 
• 대지권의 표시: 물건지가 가지는 대지권 비율이 기재됨. 

지목이란?
토지의 종류를 구분하여 등록한 것으로 대, 전, 답, 과수원, 임야, 창고, 학교용지 등으로 기재됨. 

 

 

갑구

갑구는 소유권과 관련된 사항들이 기재되며, "갑구=소유권"이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

갑구에는 순위번호라는 것이 있습니다. 

 

순위번호에 따라 소유권의 변동을 파악하기 용이합니다. 

 

소유권과 관련된 정보로 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정등기가 갑구에 기재됩니다.

순위번호와 접수 일자가 나오므로 권리에 대한 서열을 파악하는데 중요한 정보가 포함됩니다.

 

여기서, 선순위 권리와 후순위 권리를 이해하여야 합니다. 

선순위 권리: 등기부 상에 먼저 설정된 권리를 선순위 권리라 함. 
후순위 권리: 선순위 권리 이후에 설정된 권리를 후순위 권리라 함. 

 

경매에서는 권리의 순위가 중요합니다. 순위번호와 접수일자가 빠를 수록 권리가 앞선다고 이해하면됩니다. 

 

을구 

을구는 소유권 외 권리에 관한 사항들이 기록됩니다. 

 

근저당권, 저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등이 소유권 외 권리들입니다. 

경매에서 이 권리들을 파악하는 것이 중요합니다. 권리분석에서 제일 중요한 "말소기준권리"를 찾는 것입니다. 

 

추후에 말소기준권리를 찾는 방법을 알려드릴 것입니다. 이때, 을구에 기재된 사항을 중점적으로 볼것입니다. 

 

 

경매와 등기부등본 그리고 말소기준권리

경매를 위해 권리 분석을 함에 있어 가장 우선적으로 해야할 일은 "말소기준권리"를 찾는 것입니다.

말소기준권리란?
부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 있던 권리가 소멸하는지 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 가늠하는 기준이되는 권리입니다. 

 

우리는 경매를 통해 부동산을 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

이때, 소멸하지 않고 낙찰자(=우리)가 인수하는 권리가 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 

만약, 세입자의 보증금을 인수해야 한다면 우리는 낙찰을 받고 추가로 세입자의 보증금을 지출해야 할 것입니다. 

 

따라서, 권리 분석은 매우 중요하고 예기치 못한 손해가 발생하는 것을 방지해주는 역할을 합니다. 

말소기준 권리를 찾는 방법은 바로 등기부등본을 확인하는 것입니다. 

 

아래의 예시를 보게되면 순위번호가 앞서는 2019년6월18일 OO은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 

맺음말

등기부등본 보는법에 대해서 알아보았습니다.

경매를 시작하려는 분들에게 큰 도움이 되길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림.