경매 기초, 은행이 근저당권을 설정하는 이유, 근저당권과 저당권의 차이점

안녕하세요

K-IN 입니다. 

 

 

 

자산 증식 및 내집 마련을 위한 훌륭한 도구인 경매에 대해서 알아보겠습니다. 

이미 경매에 뛰어들어 수익을 내시는 분도 있고 혹은 새롭게 경매에 뛰어들기를 바라는 분들도 있을 것입니다. 

이분들께 유용한 정보를 제공하고자 경매를 주제로 글을 쓰고 있습니다. 

 

오늘은 근저당권과 저당권의 차이점에 대해서 알아보고자 합니다.

 

경매와 근저당권 그리고 저당권

내집 마련을 위해 보통 주택담보대출을 받습니다. 이때 은행이 아파트의 등기부등본에 근저당권이라는 것을 설정합니다. 

즉, 은행의 권리를 등기부등본에 기록하는 것이고 나중에 해당 물건이 경매로 나올때 근저당권을 기반으로 배당을 받습니다. 

 

그렇다면 근저당권, 저당권 비슷하지만 다른 두 단어들은 어떤 의미이고 어떤 차이점이 있을까요? 

두 용어의 차이점을 이해하면 은행이 저당권이 아닌 근저당권을 설정하는 이유를 이해해볼 수 있습니다. 

저당권이란? 

저당권이란 민법 356조에서 다음과 같이 정의합니다. 

 

저당권은 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해
다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제 받을 권리를 말함.

 

즉, 저당권의 핵심은 담보 물건인 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리를 의미합니다.

만약, 담보 물건이 경매로 나온다면 다른 채권자들보다 우선해서 배당을 받기 위함이라고도 풀어 해석할 수 있습니다. 

근저당권이란? 

근저당권이란 민법 357조에서 다음과 같이 정의합니다. 

 

근저당권은 계속적 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을
장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말함. 

 

근저당권은 저당권의 확장 개념입니다.

법에도 저당권이라고 말하고 있습니다. 

 

여기서 중요한 것은 계속적 거래관계라는 단어입니다. 

이는, 홍길동이 아파트를 담보로 은행으로부터 1000만원을 대출 받고 이후에 추가로 2000만원을 대출 받는 관계를 말합니다. 

 

주택담보대출을 받으면 만기일을 설정합니다.

근래에는 비싼 주택 가격으로 만기를 30년으로 설정하기도 합니다. 

이는 법률상에 장래의 결산기로 표현됩니다. 

 

마지막으로 일정한 한도액까지라는 표현이 있습니다. 

근저당권을 설정하면 장래에 발생할 이자 및 변동 금액으로 채권최고액이 적힙니다. 

채권최고액은 통상적으로 빌린돈의 120%~130%정도입니다. 

 

즉, 1억을 빌렸다면 채권최고액으로 1억2천 ~ 1억3천이 잡힙니다. 

다만, 저당권의 경우 확정된 채권이므로 채권최고액이라는 개념이 없습니다.

1억을 빌렸다면 1억이 설정됩니다. 

 

왜 은행은 근저당권을 설정할까요? 근저당권과 저당권의 차이점 

주택담보대출을 받으면 은행은 주택에 대해 근저당권을 설정합니다. 

 

왜 저당권이 아닌 근저당권을 설정할까요? 

 

저당권을 설정할 경우, 은행이 해야될 일이 늘어나기 때문입니다.

 

은행은 담보대출을 통해 돈을 빌려주고 이자를 받습니다. 

이때, 채무자는 빌려준 돈의 일부를 상환하게되면 채권액이 변동됩니다. 

혹은, 채무자가 이자를 제때 납입하지 못할 경우 채권액이 늘어납니다. 

 

담보대출을 저당권으로 설정할 경우 채권액이 변동될 때 마다 은행은 저당권을 매번 다시 설정해야 합니다. 

이렇게 될 경우 은행은 매월마다 저당권을 다시 설정하는 번거로운 일을 반복해야 합니다. 

 

그렇다면 근저당권은 어떠한 이점이 있을까요? 

 

근저당권은 이자가 미납되거나 중도 상환 등을 통해 채권액이 변동이되더라도 매번 근저당권을 다시 설정해야할 필요가 없습니다. 

즉, 은행이 불필요하게 채권액이 변경될때마다 권리를 다시 설정하는 번거로움이 없습니다. 

 

또한, 근저당권은 채권최고액을 설정하기 때문에 담보가 경매로 넘어가더라도

설정된 채권최고액(120~130%) 범위 내에서 대출원금과 이자까지 받을 수 있습니다.  

 

다시말해 은행은 여러분에게 돈을 빌려주면서 여러분이 경제능력을 상실할 경우에 대해서도 대비를 하고 있다는 셈입니다. 

 

아래는 생활법령정보에서 제공하는 "근저당권 및 저당권의 차이점"입니다. 

법률적인 용어가 다소 있으나 이해하기 어렵지 않습니다. 한번 읽어보시면 좋겠습니다. 

차이점	근저당권	저당권
담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권	현재의 확정액
*부종성	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)	피담보채권액

 

*부종성: 법률적으로 담보물권은 피담보채권의 존재를 선행조건으로 하여 그 권리와 운명을 같이하는데 이를 부종성이라 한다. 담보물권의 공통되는 성질 중 하나다. (기재부, 시사경제용어사전)

 

맺음말

근저당권과 저당권의 차이점에 대해서 알아보았습니다.

경매를 시작하려는 분들에게 큰 도움이 되길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림.