경매 기초, 등기부 권리분석, 말소기준권리란? (인포그래픽 제공)

안녕하세요

K-IN 입니다. 

 

 

 

자산 증식 및 내집 마련을 위한 훌륭한 도구인 경매에 대해서 알아보겠습니다. 

이미 경매에 뛰어들어 수익을 내시는 분도 있고 혹은 새롭게 경매에 뛰어들기를 바라는 분들도 있을 것입니다. 

이분들께 유용한 정보를 제공하고자 경매를 주제로 글을 쓰고 있습니다. 

 

오늘은 등기부 권리분석 중 말소기준권리의 개념에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

말소기준권리란? 

부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지

그렇지 않다면, 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다. 

 

즉, 권리의 소멸이나 인수사항을 판단하는 기준이라고 요약해서 이해할 수 있습니다.

 

말소기준권리에 속하는 권리들

등기부에서 모든 권리들이 말소기준권리가 되지는 않습니다. 

말소기준에 해당하는 권리는 7가지가 있으며 다음과 같습니다. (중요하니 외우길 바랍니다)

 

• 근저당권
• 저당권
• 가압류
• 압류
• 전세권(선순위)
• 담보가등기
• 경매개시결정등기 

특히 전세권의 경우 선순위에만 해당됩니다.

선순위에 대해서는 등기부등본의 갑구를 설명하면서 언급하였습니다. 

2024.03.01 - [제테크/경매] - 경매 기초, 등기부등본 보는법, 표제부, 갑구, 을구, 말소기준권리 개념 잡기

경매 기초, 등기부등본 보는법, 표제부, 갑구, 을구, 말소기준권리 개념 잡기

 

말소기준권리를 구분하는 이유

권리분석의 첫걸음은 경매의 낙찰자가 갱매 낙찰대금 외에 추가 지출이 발생하는지 여부를 검토하는 것입니다. 

 

예를 들어 5억의 물건을 4억에 낙찰 받았고 해당 물건의 채무가 정리되었으나

뜻밖에 세입자 보증금 5천만원을 추가 지출하는 상황을 피하는 것입니다. 

 

따라서, 어떤 권리가 말소되고 어떤 권리가 나에게 인수되는지를 분석하는 것이 권리분석이며 

가장 중요한 역할을 하는 것이 말소기준권리입니다. 

 

경매에서 말소와 인수란?

경매에서 말소와 인수는 다음과 같이 이해할 수 있습니다. 

 

말소
경매 낙찰 후, 낙찰자의 책임이 없이 등기부에서 소멸되어 없어지는 것을 말함.

인수
경매 낙찰 후, 낙찰자가 등기부에 기재되어 있거나 그렇지 않더라도 모든 책임을 지는 것을 말함.

 

즉, 말소는 낙찰자에게 좋은 것이고 인수는 낙찰자에게 추가 비용을 부담하게 하는 것입니다. 

인수의 대표적인 예로 대항력에 따른 세입자의 보증금을 낙찰자가 인수하여 낙찰받은 금액 이외의 돈을 지불하는 것입니다. 

앞으로 이러한 권리 분석의 사례들을 세세하게 다룰 예정입니다. 

 

말소기준권리를 이해하는 인포그래픽

좀더 직관적으로 말소기준권리를 이해하는 인포그래픽을 준비해보았습니다.

근저당권, 압류 등은 말소기준에 해당하는 7건의 권리 중에 하나입니다. 

 

말소기준권리는 이들 권리 중 순위와 날짜가 가장 빠른 권리를 말합니다. 

그리고 그 이후로 설정된 권리들은 낙찰과 함께 소멸됩니다. 

 

그러나, 대부분의 경매 물건들을 보면 말소기준권리보다 앞선 선순위 세입자들이 있습니다. 

추후에 대항력을 설명하면서 세부적인 설명을 드리겠지만 선순위 세입자들의 보증금은 인수사항입니다. 

 

따라서, 세입자가 (배당 신청을 한 경우) 경매 낙찰을 통해 배당을 받고 남은 보증금에 대해 낙찰자는 인수를 해야합니다. 

예시. 7억 아파트에 대해 선순위 세입자의 보증금이 5억이라고 할때, 4억에 낙찰을 받았다면 세입자가 4억을 배당받고 나머지 1억을 낙찰자가 인수하게되어 총 5억이 필요합니다. 

 

맺음말

등기부 권리분석 중 말소기준권리의 개념에 대해서 알아보았습니다.

경매를 시작하려는 분들에게 큰 도움이 되길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림.