수익형 부동산 종류와 장단점에 대해 알아보자

안녕하세요 K-IN 입니다. 

수익형 부동산에 대해 한번 알아보겠습니다. 

 

우선 처음에 수익형 부동산이라고 한다면 어떤 종류가 생각날까요? 

바로 오피스텔일 것입니다. 그렇다면 오피스텔 외에는 수익형 부동산이 없을까요? 

 

아닙니다. 수익형 부동산에는 상가, 오피스텔, 다가구주택, 다중주택, 상가주택, 상가건물 등이 있으며 각 상품은 특성에 따라 장단점이 있습니다. 이글에서는 수익형 부동산 유형별로 장단점 및 자신의 투자성향에 맞는 유형인지를 파악해보도록 합니다. 

 

우선, 수익형 부동산의 투자 특성에 대해 알아야 합니다. 아래의 특징을 참고해주세요. 

 

• 목돈이 필요
• 환금성이 떨어지는 투자 상품

만약 여러분이 투자할 충분한 목돈이 있다면 아래의 기본적인 투자 계획이 필요합니다.

 

• 투자할 지역
• 투자자금 규모
• 투자 스타일

수익형 부동산은 어느정도 세입자 관리 등이 필요합니다. 부동산을 통해서 관리를 위탁할 수도 있겠지만 한계가 있습니다. 

이로 인해 투자할 지역이 충분히 거주하는 지역과 인접하거나 위치에 따라서는 건물 관리인을 사용하는 방안을 검토해야 합니다. 

 

또한, 자금 규모에 따른 예상 수익률 및 수요, 공급에 대한 예상이 필요합니다. 이는 투자 리스크 관리이기 때문에 부동산 유형별로 나누어 특징을 파악해야 합니다. 

 

가령, 대학교 근처는 젊은 세대의 유입이 많습니다. 그리고 직장인들은 해당 지역을 꺼리게 됩니다. 또한, 학기 시작과 함께 물량이 들어오고 빠집니다. 계약기간이 1년 단위이므로 관리 수요가 높을수 밖에 없습니다. 

 

이러한 장단점 분석 및 투자성향에 적합한 수익형 부동산의 종류들을 아래의 표와 같이 나열해두었으니 참고바랍니다. 

종류		장점	단점	투자성향	건물이미지
분양상가 ㄴ아파트상가 ㄴ테마상가 ㄴ일반상가		- 다른 부동산에 비해 적은 투자금과 높은 수익률 - 좋은 물건에 투자할 경우 안정적으로 수입이 들어옴	- 집합상가이기 때문에 수입 외에 시세차익에 대한 수익은 힘듬	- 안정적인 수입을 원하는 투자자에게 적합	아파트상가
					테마상가
					일반상가
오피스텔 ㄴ 소형 ㄴ 중형 ㄴ 아파텔					오피스텔
다가구주택		- 주인세대 거주하면서 임대 수익도 가능  - 상가건물에 비해 높은 수익률 - 상가에 비해 저렴한 세금 - 주차 공간 확보 - 다양한 룸 구성 - 넓은 대지 - 주인세대 가능 - 85 제곱미터 이하 - 평당 건축비 저렴 - 취사시설 가능	- 지역 잘못 투자시 공실률 발생 위험 - 월세 미납 및 악성 세입자 대처가 어려움 - 시설물 유지보수 및 기타경비 발생 - 관리에 따라 건물 노후화 발생 - 수익률 낮음 - 투룸, 쓰리룸 등 월세 놓기 어려움 - 매매금액이 높음 - 대지 대비 가구수 적음	- 초보 투자자가 운영하기에 힘든 상품  - 1년 단위 계약 및 젊은 세입자가 많이 거주하므로 타 건물보다 관리비 및 운영비 지출이 많음  - 악성세입자등 관리에 대한 변수가 있음
다중주택		- 주인세대가 빠진 다가구주택으로 수익에 중점을 둔 투자상품 - 보통 대학교 부근 입지 ㄴ 학교 근처 ㄴ 생활편의시설 근방 - 수익률이 높음 - 원룸, 1.5룸 등 월세 놓기 좋음 - 매매금액이 낮음 - 대지 대비 가구수 많음	- 주차 공간 부족 - 획일적인 룸 구성 - 대지 평수 작음 - 주인세대 불가능 - 85제곱미터 이상 - 평당 건축비 높음 - 취사시설 불가	- 학생 수가 많아야 함 - 공급이 적고 수요가 많아야 함 - 차후 부근에 신축이 들어오기 힘든 입지 - 지속적인 건물관리 및 세입자 관리를 염두에 두어야 함 - 급매 등 싼 물건이라고 투자하는 것은 금물
상가주택		- 주거와 상가를 동시에 임대 가능  - 거주와 임대 소득을 동시에 해결가능 - 상가 직접 활용하며 거주가능 - 비교적 작은 투자금으로 투자 가능 - 환금성이 좋음 - 토지 가격 상승에 따른 자본차익을 기대 가능	- 22년도부터 상가에 따로 세금이 부과되고 최대 30%만 장기보유특별공제가 적용됨	- 지역 및 입지에 따라 가격범위가 넓음 - 도로상황 및 배후지 상권이 매우 중요함  - 은퇴 후에 주거와 임대 소득을 동시에 달성하고자 하는 고령층 투자자에게 적격 - 건물의 주택부분과 상가부분을 비율로 나누어 주택부분이 더 크면 주택으로 보며 상가부분이 더 크면 상가 건물로 봄  - 이를 통해 양도세 및 취득세등 절세혜택을 볼 수 있어 인기가 많았으나 22년도 상가주택 양도세 개정으로 주택분과 상가분을 분리해 양도소득세 부과	- 상가와 주택이 결합된 형태 - 1층 또는 1,2층 상가와 2 ~ 3층 부터 주거용(원룸, 투룸) 등이 결합 - 탑층에는 주인세대가 거주하는 형태
상가건물		- 좋은 입지를 가지는 경우 희소성으로 인해 가치가 꾸준히 상승하는 자산 - 임대수입 및 시세차익이 큰 상품	- 꼬마빌딩이 아닌 건물은 큰 자금을 보유한 자산가만이 투자할 수 있는 상품 - 수요가 많아 물건확보가 어려움  - 비싼 매입가 - 높은 세금 - 입지로 인한 공실률 위험	- 다른 투자 상품에 비해 투자금이 가장 많이 들어가는 상품임 - 대규모 자산가 - 배후지 상권, 도로 상황을 고려해야 함 - 입점되어 있는 업종에 따라 건물의 가치가 상승할 수 있어 건물주의 재량이 중요	상가로만 이루어진 건물

 

다중주택, 다가구주택, 다세대주택에 대한 구분이 모호할 수 있습니다. 아래의 표를 통해서 구분하시면 편합니다. 

분류	주택유형	연면적	규모	소유자
단독주택	다중주택	330 제곱미터 이하 21년도 개정 후) 660 제곱미터 이하	3개층 이하	전체 1인 소유
단독주택	다가구주택	660 제곱미터 이하	3개층 이하 189세대 이하	전체 1인 소유
공동주택	다세대주택	660 제곱미터 이하	4개층 이하	각 실별 소유

 

지금까지 수익형 부동산의 종류와 장점, 단점 그리고 투자성향을 파악해 보았습니다. 

본 글을 통해 수익형 부동산에 대한 개괄적인 이해를 하는데 도움이되길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림.