경매 기초, 전세집이 경매로? 선순위전세권과 배당신청

안녕하세요

K-IN 입니다. 

 

 

최근 전세 사기 등의 사고가 늘어나는 추세로 전세 계약과 더불어 전세권을 설정하는 임차인들이 늘어나고 있습니다. 

이 전세권이란 무엇이고 선순위전세권을 설정할 경우 여러분의 보증금이 어떻게 지킬 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

아무쪼록 근심과 걱정을 덜고 여러분의 돈을 보전 받을 수 있기를 바랍니다. 

 

전세권이란? 

전세권은 민법에서 규정하는 권리입니다. 

이해를 위해 민법 303조 1항의 조항을 알아야 합니다. 

 

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 용도에 따라 사용 수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다. - 민법 303조 1항 

 

즉, 전세권을 설정한다는 의미는 다른 채권과 권리보다 우선변제를 받음을 말하며 이때 반드시 다른 채권과 권리보다 선순위여야 함을 말합니다. 

 

따라서, 여러분이 반드시 갖추어야할 권리는 선순위전세권입니다. 

 

왜 그동안 전세권을 설정하지 않았을까? 

일반적으로 임대차 계약을 맺으면 등기부등본상에 전세권을 설정하지는 않습니다. 

 

그러나, 법인은 전세금을 지급하고 부동산을 점유하는 계약을 한다면 전세권을 설정하게됩니다. 

왜일까요? 법인은 전입신고를 할 수 없기에 대항력이 없기 때문입니다. 

 

그렇다면 근래에는 대항력을 통해서 보호받는 세입자들도 전세권을 설정할까요? 

이는 요즘들어 뉴스에 보도되고 있는 전세사기 때문입니다. 

전세사기 유형. 전입신고와 같은 날짜에 근저당권을 설정

전입신고는 하나의 맹점이 있습니다 

전입신고를 한 당일에 권리가 발생하는 것이 아닌 전입신고를 한 다음날 00시 00분에 권리가 발생하게됩니다. 

 

사기꾼이 이점을 악용한다면 아래와 같은일이 발생합니다. 

아래의 인포그래픽을 보겠습니다. 

 

해설하면 다음과 같습니다. 

• 사기꾼은 피해자 A씨에게 갑구, 을구가 깨끗한 등기부등본을 보여줍니다. 
• 피해자 A씨는 잔금을 치르고 당일 이사를 하자마자 전입신고를 합니다. (`21년 2월 11일)
• 사기꾼은 같은 날에 부동산을 담보로 근저당권을 설정합니다. (`21년 2월 11일)
• 전입신고를 한 다음날 효력이 발생하므로 `21년 2월 12일에 효력이 발생합니다. 

피해자 A씨는 전입일보다 빠른 근저당권이 설정된 부동산에 전세입자가 되었습니다. 

해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 근저당권보다 전입일이 늦으므로 대항력이 발생하지 않으므로 피해자 A씨는 보증금을 잃을 위기에 처하게됩니다. 

 

따라서, 근래에는 전세계약을 할때에 전세권을 설정하는 경우가 많습니다. 

이는 위와 같은 사기 피해를 방지하기 위함입니다. 

 

선순위전세권이 중요한 이유 

선순위전세권이란 말그대로 다른 권리들보다 앞선 전세권입니다. 

말소기준권리에 대해서 앞에서 배웠을 것입니다. 전세권 또한 경매에서 배당신청을 하게되면 말소기준권리에 포함됩니다. 

 

말소기준권리가 궁금하다면 이 글을 추천드립니다. 

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그렇다면 최악의 가정을 해보겠습니다. 우리가 살고 있는 아파트가 경매에 넘어가는 경우입니다. 

이때 우리는 어떻게 보증금을 지킬 수 있는지 그리고 얼마나 빨리 돌려받을 수 있을지 살펴보겠습니다. 

 

앞서 말소기준권리에 대해서 배웠습니다. 여러분이 전세권을 설정했다면 전세집이 경매로 넘어갔을때 반드시 배당을 신청할 수 있는 기회가 제공됩니다. 

 

경매 절차에 대해서 궁금하다면 이 글을 추천드립니다. 

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• 만약, 전세권을 설정한 여러분이 배당을 신청하게된다면 이 권리는 말소기준권리가됩니다.
• 만약, 배당을 신청하지 않았다면 이 권리는 낙찰자가 인수하는 권리가됩니다. 

위 두 차이점이 경매가 유찰되지 않고 빠르게 낙찰되어 여러분의 보증금을 빨리 돌려받는 핵심이 됩니다. 

전세집이 경매로 넘어간 상황이라면 세가지 경우의 수가 발생합니다. 

1. 전세권자가 경매를 신청
2. 경매에 대해 배당을 신청
3. 경매에 대해 배당을 거부

여기서 경매를 신청한 것은 배당을 신청한 것과 동일할 것입니다. 

그렇다면 배당을 신청하느냐 마느냐가 여러분이 선택할 수 있는 선택지일 것입니다. 

 

경매 낙찰자의 입장에서 유리한 선택지가 무엇인지 알아보겠습니다. 

경매 낙찰자의 입장과 배당 신청 여부 

여러분이 선순위전세권을 가지고 있고 전입일자가 다른 모든 권리에 앞선다면 충분히 낙찰자와 여러분에게 좋은 상황이 만들어질 수 있게되며 반복되는 유찰로 수년 뒤에 돌려받는 것이 아닌 상대적으로 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있게됩니다. (경매 절차는 적어도 10개월정도는 걸리긴합니다.)

 

두 입장을 한번 보겠습니다. 

• 세입자는 입장: 최대한 빨리 보증금을 돌려받고 싶음.
• 낙찰자의 입장: 최소한의 비용으로 부동산을 낙찰 받고 싶어함.

어차피 여러분의 보증금은 선순위전세권자이고 대항력이 있다면 언젠가는 돌려받을 수 있습니다. 

중요한건 언젠가입니다. 유찰이 반복되면 2년이고 3년이고 낙찰되지 않는 상황이 올 수 있습니다. 

 

핵심은 배당을 신청하므로써 여러분의 전세권이 말소기준권리가 되도록 하는 것입니다. 

선순위전세권자가 배당신청을 한 경우 

아래의 인포그래픽을 보겠습니다. 

 

위 그림을 설명하면 다음과 같습니다. 

 

여러분이 배당신청을 하게되면 전세권은 말소기준권리가됩니다. 

예를 들어 5억짜리 아파트를 4억에 전세로 살고 있다고 생각해보겠습니다. 

집주인은 아파트를 담보로 2억을 빌린 상태이고 아파트에 근저당권이 설정되었습니다. 

 

다행히 여러분의 전세권은 근저당권 설정일 보다 빠른 상황이고 전입일도 빨라서 대항력도 갖추고 있습니다.

즉, 경매에 낙찰되기만 한다면 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다. 

 

또한 여러분이 배당신청까지 하였기에 말소기준권리가 되었습니다. 

근저당권, 압류등의 후순위 권리는 말소가됩니다. 

 

이제, 낙찰자 입장에서 보겠습니다. 

 

5억짜리 경매물건이 나왔습니다. 낙찰자는 보증금을 인수해야 한다는 사실을 알고 있습니다. 

그리고 근저당권과 압류등의 권리가 있음을 파악하고 있습니다. 

그런데, 가장 앞선 선순위전세권이 있다는 것을 알게되었습니다. 

 

그리고 곧바로 낙찰가를 4억에 써서 낙찰을 받게되엇습니다. 

낙찰금 4억은 곧바로 말소기준권리인 전세권에 즉각 배당이되며 나머지 권리들은 소멸됩니다. 

낙찰자는 5억짜리 집을 4억에 살수있게되었고 여러분도 유찰을 반복하지 않고 빨리 보증금을 복구할 수 있어서 서로가 윈윈하게 되었습니다. 

 

선순위전세권자가 배당거부를 한 경우 

아래의 인포그래픽을 보겠습니다. 

 

만약 세입자가 배당 거부를 한 경우는 상황이 복잡해집니다. 
전세권은 대항력과 함께 인수사항이 되었습니다.

 

낙찰자는 아파트에 걸려있는 근저당권 등의 후순위 권리에 대해 배당을 하고, 
전세권을 인수해야되는 상황입니다. 

 

5억짜리 아파트에 4억의 보증금이 걸려있고 2억 근저당권이 설정되었습니다. 

낙찰자가 이 아파트를 과연 매수할까요? 정답은 매수한다입니다. 하지만 5년정도나 뒤에 낙찰을 받게 될것입니다. 

 

이제 과정을 살펴보겠습니다. 

5억짜리 아파트는 계속 유찰이 될것입니다. 2억 근저당권 + 4억 보증금을 모두 내게되면 6억에 아파트를 인수하는 것이기에 아무도 낙찰을 받으려고 하지 않을것입니다. 

 

유찰이 반복되면 할인이 적용됩니다. 한번 유찰때마다 20%정도 할인이 적용됩니다. 

 

인수하고 여러분에게 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 해당 아파트는 유찰이 반복되어 한참뒤에 보증금을 돌려받는 상황이 나옵니다.

• 1회차, 5억
• 2회차, 4억
• ....
• 8회차, 1억
• ....
• 11회차, 5천만원 ▷ 낙찰

낙찰자는 11회까지 유찰되어 5천만원에 해당 아파트를 낙찰받게되고 여러분의 보증금을 인수하여 4억 5천만원에 최종적으로 아파트를 인도 받게됩니다. 

 

여기서 여러분은 잃은게 있습니다.

그것은 바로 시간입니다. 11회차까지 유찰되면서 상당히 많은 시간이 지났습니다. 2~3년정도 걸렸을 것입니다. 

4억이라는 돈을 2~3년동안 이자없이 묵힌 셈입니다. 

 

정리하면, 선순위전세권자이고 대항력을 갖추었다면 보증금을 경매를 통해 온전히 보전받을 수 있습니다. 

따라서, 빠르게 낙찰을 받도록 하기 위해 배당 신청을 해야만 피해를 최소화할 수 있습니다. 

 

선순위전세권으로 배당 받지 못한 나머지 보증금은? 

그렇다면 전세권을 통해 배당을 받은 뒤 나머지 보증금은 어떻게 지켜질 수 있을까요? 

이를 이해하기 위해서는 대법원 판례 2010마900결정에 자세하게 나와 있습니다. 

 

배당요구한 선순위전세권은 전세보증금 전액을 배당받지 못하더라도 전세권은 소멸되는 것이 원칙이나,
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인(전입+점유)으로서 지위와 선순위전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이라면 전세권이 매각으로 소멸하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다. - 대법원 2010마900결정

 

즉, 전세권이 경매로 소멸하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 대해 세입자는 대항력을 행사할 수 있음을 말합니다. 

따라서 낙찰자는 여러분의 보증금을 모두 지불해야 부동산을 소유할 수 있게됩니다. 

 

전세집이 경매로 넘어갔다면 반드시 확인해야할 두가지

선순위 전세권을 통해 많은 것들을 배웠습니다. 만약 여러분의 전세집이 경매로 넘어갔다면 아래의 두 사항만 확인하면 됩니다. 

1. 전입일자가 *말소기준권리보다 빠른지? → 대항력 발생
2. 전세권이 다른 말소기준권리보다 앞서는지? → 선순위전세권

*말소기준권리: 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 전세권, 담보가등기, 경매개시결정등기

 

만약, 두 가지 모두를 충족한다면 시간이 걸리겠지만 비교적 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약, 대항력만 가지고 있다면 시간이 상대적으로 오래걸리겠지만 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약, 두 가지 모두에 해당하지 않는다면 여러분이 행사할 수 있는 권리는 없습니다.

 

이는 거꾸로 생각하면 여러분이 전세를 살기 위해서는 아래의 두가지를 충족해야 함을 말합니다.

 

전세 계약시 확보해야 할 두 가지 요건 

전세 계약을 한다는 행위의 최대 리스크는 경매입니다. 우리는 경매의 구조를 배웠고 최선의 방안을 알게되었습니다. 

이에, 아래의 두 요건이 얼마나 중요한지도 이해하였을 것입니다. 

1. 전입일자가 다른 권리보다 앞서야 한다.
2. 전세권을 설정해서 혹시 모를 경매 리스크에 대비한다.

 

맺음말

여러 블로그 글들을 보면 단순히 전세권을 설정하라, 전입일자가 가장 앞서야한다 등의 해야할 것을 기록하지 왜 해야할지를 자세히 설명하는 글을 찾기가 어려웠습니다. 

 

이에, 경매의 원리를 통해 여러분의 보증금을 지키는 원리를 자세하게 파헤쳐 보았습니다. 

근래에 들어 전세와 관련하여 많이 혼란한 것은 현실입니다. 

 

여러분의 권리를 이해하고 현 상황을 냉정히 분석하여 자신에게 가장 이로운 선택을 할 수 있기를 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-IN 올림.