경매, 가등기란? 소유권 가등기와 담보가등기는 어떻게 구분할까

안녕하세요

K-인사이트 입니다. 

 

 

이번 시간에는 가등기란 무엇인지를 이해하고

소유권이전청구권가등기와 담보가등기의 차이점에 대해서 알아보겠습니다.

 

그리고 경매에서 가등기와 관련된 권리분석을 하는 방법과

소유권이전청구권가등기(이하, 소유권 가등기)와 담보가등기를 어떻게 구분하는지를

실전 예시를 통해서 알아보는 방법을 배워보도록 하겠습니다. 

 

가등기란?

가등기란 본등기를 할 요건이 갖춰지지 않은 경우에 본등기의 순위를 미리 보전하기 위해 임시로 하는 등기입니다.

예를 들어, A 물건에 대해 매매를 하고자 할때 2년뒤에 매매를 해야된다면 계약서를 작성하고 가등기를 설정하게됩니다. 

 

이러한 가등기의 종류는 두가지입니다.

• 소유권이전청구권가등기(이하 소유권 가등기): 매매예약에 의한 소유권을 보전하고 본등기 순위를 보전하기 위해 하는 등기
• 담보가등기: 담보의 목적으로 채권자가 돈을 빌려줄 때 근저당권 외에 설정할 수 있는 가등기

 

*소유권 가등기와 담보가등기의 차이점

(*소유권 가등기: 소유권이전청구권가등기를 말함)

 

소유권 가등기는 본등기시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 따르게 하는 순위 보전적 효력만 있습니다.

이에 반해, 담보가등기는 담보계약에 따른 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있습니다.

 

강제 경매등이 개시된 경우 담보가등기가 선순위라면 다른 채권보다 우선변제 받을 권리가 있습니다.

따라서, 본등기와 동일한 효력을 가집니다.

 

차이점

• 담보가등기는 채권과 관련된 등기이며 주로 돈을 빌려주고 받기 위한 수단입니다.
• 따라서, 담보가등기는 저당권과 같은 개념으로 볼 수 있습니다. 따라서 배당 신청이 가능합니다.
• 혹은 담보가등기는 본등기를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.
• 소유권 가등기는 채권과 관련이 없는 소유권에 관한 권리입니다.
• 따라서, 소유권 가등기는 이중매매를 방지하기 위한 등기로 경매신청을 할 수 없습니다.
• 소유권 가등기는 경매로 매각되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수가됩니다.

 

근저당권 대신 담보가등기를 하는 이유

근저당권의 경우 등기부등본에 채권금액이 기록되어 따로 배당 신청을 하지 않아도 배당권자가 됩니다.

그러나, 담보가등기의 경우 배당을 받기 위해 배당요구종기일까지 채권신고 및 배당요구를 반드시 해야됩니다.

 

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이러한 불편함에도 불구하고 채권자가 가등기를 하는 이유는 절차가 더 간단하고 비용이 저렴하기 때문입니다.

또한, 근저당권은 권리 행사 시 선택지가 경매 신청밖에 없습니다.

 

그러나, 담보가등기를 설정할 경우 경매신청을 하거나 본등기를 하여 소유권을 취득할 수 있는 두가지 선택지를 가집니다.

만약, 본등기를 하게될 경우, 채권자는 청산금(집값 - 채권금액(이자포함))을 채무자에게 돌려줘야 합니다.

예를 들어, 5억원 가치의 아파트에 대해 담보가등기를 3억으로 한 경우 본등기 시 2억원을 채무자에게 돌려주고 소유권을 가져올 수 있습니다.

경매에서 담보가등기란?

앞서 담보가등기는 저당권의 개념으로 본다고 알려드렸습니다.

따라서, 담보가등기를 기준권리로 하는 경매신청이 가능하며 배당요구가 가능합니다.

 

그러나, 담보가등기는 말소기준권리에 포함되지만, 소유권 가등기는 말소기준권리에 포함되지 않습니다.

 

그렇다면, 경매 물건을 낙찰 받으려고 할때 소유권 가등기와 담보가등기를 구분해서 권리 분석을 해야합니다.

 

이를 등기부등본을 통해서 구분하려고 하면 약간의 요령이 필요합니다.

경매에서 소유권 가등기와 담보가등기를 구분하는 방법

앞서, 소유권 가등기(소유권이전청구권 가등기)와 담보가등기는 등기부상으로 차이점을 구분하기 어렵다고 말씀드렸습니다.

 

원인은 담보가등기와 소유권 가등기는 등기부에 기재될 때 대부분 소유권이전청구권 가등기로 기재되기 때문입니다.

따라서, 이를 어떻게 구분할 수 있을지가 궁금할 할 것입니다.

 

아래의 두 가지만 기억하면 됩니다.

• 배당요구서(채권계산서)의 제출
• 가등기권자가 경매신청

앞서, 소유권 가등기는 경매 신청을 할수 없는 권리라고 말씀드렸습니다.

따라서 가등기권자가 경매신청을 했다면 이것은 담보가등기입니다.

 

또한, 담보가등기권자는 배당요구를 할 수 있으며 이때 채권계산서를 제출합니다.

따라서, 배당요구서를 제출했다면 이는 담보가등기입니다.

 

아래 예시는 소유권 가등기권자인 방OO씨가 경매신청을 한 경우입니다.

따라서, 해당 가등기는 담보가등기이자 최선순위 권리이므로 말소기준권리가됩니다.

 

해당 가등기보다 앞선 권리가 있다면 낙찰자 인수사항이되고 후순위 권리들은 낙찰을 통해서 소멸됩니다.

사례: 2018타경10883

 

말소기준권리에 대해 추가적인 정보를 원한다면 아래의 글을 추천드립니다. 

 

2024.03.03 - [제테크/경매] - 경매 기초, 등기부 권리분석, 말소기준권리란? (인포그래픽 제공)

경매 기초, 등기부 권리분석, 말소기준권리란? (인포그래픽 제공)

 

 

낙찰 시 가등기 인수 여부를 확인하는 방법

가등기권자가 채권계산서를 제출했거나 경매신청을 했다면 담보가등기로서 말소기준권리가 됩니다.

즉, 낙찰자는 해당 가등기를 기준으로 선순위 권리가 있는지 파악하면 인수하는 권리를 파악할 수 있습니다.

 

만약, 해당 가등기에 대해 배당신청 및 경매신청을 하지 않았다면 인수사항이됩니다.

이는, 추후 본등기를 할 경우 낙찰자의 소유권을 상실할 수도 있으므로 유의해야 합니다.

 

그렇다면, 이러한 인수가 되는 가등기의 위험은 어떻게 알 수 있을까요?

법원의 매각물건명세서를 통해서 확인이 가능합니다.

 

아래는 가등기가 선순위이며 배당 신청을 하지 않아 인수사항인 물건입니다.

 

법원의 매각물건명세서에는 낙찰자가 인수하는 소유권이전청구권 가등기가 있을 경우 아래와 같이 기재를 합니다.

만약, 기재되지 않았다면 불허가 신청이 가능합니다.

 

해당 물건은 매각결정허가취소가 된 물건입니다.

종국결과는 기각으로 처리되었습니다.

 

여기서, 기각이라는 의미는 경매자체가 취소가 되었다는 의미로 이해를 하시면 됩니다.

즉, 경매 신청자에게 잉여의 가망이 없는 경우

경매법원은 경매신청 채권자에게 매수를 권고하게되며 경매신청자가 매수를 하지 않을 경우 사건자체를 기각을 하는 것 입니다.

 

해당 물건은 가등기로 인해 낙찰자가 낙찰을 받더라도 가등기된 매매계약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 사례입니다.

이에, 법원에서는 해당 물건이 경매로 낙찰될 가망이 없다고 판단하고 기각을 하면서 경매 신청자에게 매수를 권고하였으나 신청자가 거부를 한 사례라고 해석할 수 있습니다.

 

 

매각물건명세서에 대한 정보를 원하신다면 아래의 글을 추천드립니다. 

 

2024.02.26 - [제테크/경매] - 초보자도 알기 쉬운 경매절차 - 매각물건명세서, 매각기일(입찰)

초보자도 알기 쉬운 경매절차 - 매각물건명세서, 매각기일(입찰)

 

 

맺음말

경매 가등기의 권리분석에 대해서 알아보았습니다.

경매를 시작하려는 분들에게 큰 도움이 되길 바랍니다. 

 

이상입니다.

K-인사이트 올림.